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北京如约升级调控 环京咋办? 智慧天心

2017-03-17 20:22   来源:未知
北京如约升级调控 环京咋办?  智慧天心


  北京在预期中如约升级调控了。

  实际上,早在2月20日的文章《楼市还会加码调控吗?》中,壹书生已明确道,大北京将会迎来新一轮的调控升级,此后涿州、北京等地加强调控。

  “认房又认贷”挺狠的

  先来看下政策表述:

  

北京如约升级调控 环京咋办?

 

  该调控的最大杀招便是“认房又认贷”:在北京有一套房,不管贷款与否;或在北京无房,但在北京外贷款购房记录。再在北京买房时,皆以二套标准计算,且首付款比例不低于60%。

  为什么调控必须出台?

  就像文头所言,早在2月20日,壹书生便认定大北京将迎来新一轮调控。3月15日,壹书生在朋友圈发了一条如下预言:两会后,调控潮又来了!

  

北京如约升级调控 环京咋办?

 

  在壹书生看来,北京此次升级调控属于预料之中之事,原因如下:

  1、央府继续向房地产施压,因此地方政府存在调控的政治压力;

  去年12月中央经济工作会议以来,央府对房地产的施压导向一直持续中。

  值得注意的是,自去年12月中央经济工作会议确定“房子是用来住的,不是用来炒的”基调后,两会前央府政策层面迎来了新一轮的“喊话式调控”。

  2月28日,中央财经领导小组召开会议,会上重审“房子是用来住,不是用来炒的”。同时会议强调:“要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定”。

  再往前的2月23日,住建部副部长陆克华在当天的新闻发布会上表示,“将持续整顿规范市场秩序,不断净化市场环境”。全国两会前的各地地方两会及刚结束的全国两会,会议精神皆呼应“房子是用来住,不是用来炒的”之观点。也就是说,十九大是今年最重要的政策节点。在十九大前,楼市必须以稳为主。谁热控谁。因此近期的南昌、青岛、南京以及今天的北京,皆属于“枪打出头热”的典型。

  2、市场层面,近期北京楼市正在迅速火热,极需调控来稳一稳;

  

北京如约升级调控 环京咋办?

 

  2月链家统计的北京各区二手成交均价

  

北京如约升级调控 环京咋办?

 

  整体来说,自2月20日前后,北京楼市迅速回暖,比如链家的统计数据显示,朝阳区2月二手房成交均价为69665元,比1月时的67485元涨了近2000元。其余的区域皆类似,甚至近期已重现跳涨现象。

  一个事例已说明了一切:一位北京楼市买方从早上开始砍价,到晚上时成功地将成交价从720万砍到743万成交。而北京楼市近期的跳涨,与央府在十九大以稳为主的稳基调不符合,因此北京楼市调控升级便在情理之中了。

  3、从调控的反应周期来看,也到了升级调控的敏感时点了;根据以往经验,调控政策的有效周期是6个月。而自930至今,已近6个月。也就是说,930调控的失效节点已到了。为了延续调控的效果,也该到了新一轮调控到来的时候了。

  4、美元加息下,中国极需去杠杆。目前美元正处于加息期,3月15日再加息,且今年可能还会加息两次。在强美元的背景下,为了适当保汇率,中国也极需在金融上去杠杆。而在去杠杆的路上,“控楼市”是必需之举。

  5、北京等热点城市加压调控,也是本轮去库存大计所需;时下全国抢房,尤其一些三四五线城市也如此,因此市场层面有些人认为调控又失败了。

  壹书生对此观点极不赞同,相反,这正说明调控非常成功。在《便宜有毒:有一种抢房叫“为房企接盘”》中,壹书生已解释过,2015年12月中央经济工作会议以来,中国楼市政策的主旋律是去库存。而2017年楼市调控的主旋律为“一线稳住,二线控住,三四五线活起来”。

  简单点说,20来个热点城市先将市场情绪带动起来后,迅速调控下稳住控住,然后顺势将已调动起来的市场情绪导向三四五线去库存城市,从而达到去库存的目的。

  基于此,时下三四五线已活起来了。当然为了使这些城市更“活”,北京等热点城市必然控住稳住,以免抢了这些去库存城市的饭碗。从这个角度来说,迅速热起来的北京楼市,也需调控加压以求“稳”住。

  接下来环京咋走?

  北京升级调控的背景下,对于大北京楼市的影响,壹书生可提供下述观点以供参考:

  1、环京开发商需学聪明点,涨价涨得悠点,否则必遭调控打压;也就是说,环京市场极需“稳”,此时开发商涨价过猛,必引来调控烧身。至于调控的手段,不用担心。在中国,只有关调控决心与动力的问题,不存在调控手段有无的问题。

  2、北京会静下来,环京会稳下来;对于北京升级调控下房价的走向。壹书生认为,在认房认贷的背景下,必然暂时将大量的需求挡在北京之外,因此北京楼市会快速“静”下来。当北京“静”下来时,一方面,北京之“静”,会间接降温环京的情绪;另一方面,北京调控升级之下,短期内客观上又将大量需求挤向环京,因此短期反而又会增加环京楼市的购买需求。

  此时,聪明的环京房企,最好的做法便是房价“稳”点,在“稳”享受漏网式助攻,从而闷声发财。如果稍一激动而涨得过快,必引调控压身,从而影响开发商自己。

  因此整体上说,短期内北京调控会使环京房价会稳点,至少在情绪上会起如此作用。

  3、限需求的调控都是耍流氓;

  去年930调控前的文章《真假调控的照妖镜:供给侧才是七寸,限需求只是口号调控》中已明言,不管是限购、限贷,还是认房认贷,皆是限需求式调控,即通过增加购房门槛,以达到短期内减少购房需求,从而平抑供求关系。类似调控,短期内会有一定的效果,但并未治根,充其量只是将需求暂时往后压。因此从中长期来看,类似调控都是耍流氓式调控。

  因为类似的调控之下,货币超发问题解决了吗?实体经济不振导致的资金出口问题解决了吗?被压住的需求就自动消失了吗?北京身上的教育医疗等优质资源就没有了吗?北京楼市的人地错配缓解了吗?等等!

  4、北京调控升级并未改变环京楼市利好的中长期基本面;

  2015年5月以来的环京价值区域楼市迅速崛起,背后的主导力量是京津冀一体化下区域身份由之前的丫环式配角,转身成了王爷式主角,至此中长期看,大量的产业、人口、交通、教育医疗等政策利好全面袭来。而限需求式的调控并未改变这些基本面的利好因素。

    编辑:网络百家乐

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